Dit tilbud om køb er blevet accepteret, og du ønsker at konkretisere denne aftale med sælger. Du skal så underskrive en foreløbig kontrakt for at sikre driften. Du har allerede hørt om salgsaftaler og løfter om at sælge, men disse to udtryk er du ikke bekendt med. Hvad er forskellene mellem et kompromis og et løfte om at sælge? Hvilken skal jeg vælge? Hvorfor? Vi forklarer alt i et par punkter.
Kompromis og løfte om at sælge er foreløbige kontrakter
Lad os starte med en lille lov.
Selvom det ikke er obligatorisk, er den endelige købsseddel næsten altid forudgået af en foreløbig kontrakt, hvorved parterne fastsætter reglerne og vilkårene for deres fremtidige forpligtelse. Denne foreløbige kontrakt kaldes en salgsaftale eller løfte om at sælge.
Kompromis og løfte om salg kan indgås i form af et autentisk skøde, hvis udfærdigelse og underskrift er overdraget til en notar, eller et privat skøde, frit oprettet mellem køber og sælger. Vi råder dig til at lade dig bistå af en ejendomsmægler eller en advokat.
Det skal dog bemærkes, at et officielt bekræftet dokument er obligatorisk for et løfte, hvis gyldighedsdato overstiger 18 måneder.
Salgsaftalen binder begge parter
Salgsaftalen er en synallagmatisk kontrakt.
Hver af parterne forpligter sig til at opfylde forpligtelser over for hinanden. Aftalen om tingen og om den eksisterende pris, kompromiset “er værd at sælge”.
Du har dog 10 dages fortrydelsesret til at fortryde salget. Efter denne periode, hvis en af de to entreprenører beslutter sig for at give op, kan den anden tage retslige skridt for at opnå tvangssalg eller erstatning.
Annulleringen vil være mulig, hvis den er en konsekvens af manglende opfyldelse af en af de præcedensbetingelser, der er fastsat i kontrakten.
Underskrivelsen af kompromiset er normalt ledsaget af betaling af et depositum . Du skal indsætte et beløb på mellem 5% og 10% af salgsprisen på notarens eller ejendomsmæglerens spærrede konto.
Dette depositum fratrækkes salgssummen, når notarbrevet er underskrevet.
Løftet om salg binder kun sælgeren
Løftet om at sælge er en ensidig kontrakt. Kun sælger er forpligtet.
Tilsagnet har form af en eksklusivitet forbeholdt dig til at erhverve ejendommen inden for en given periode. Hvis du ønsker det, kan du udnytte købsmuligheden og købe ejendommen på de angivne betingelser.
Ejeren kan i optionens tidsrum ikke give afkald på salget eller udbyde ejendommen til andre. Løftet om salg er oftest ledsaget af et kapitaltillæg på op til 10 % af salgssummen.
Hvis du fortryder efter din fortrydelsesfrist, eller hvis en opsættende betingelse ikke er opfyldt, tilbageholdes erstatningen af ejeren som kompensation for fastholdelse af hans ejendom.
Et løfte om salg, hvad enten det er afgivet ved ægte skøde eller under privat underskrift, skal registreres hos skattekontoret.
Hvilken foreløbig kontrakt skal foretrækkes?
Kompromis eller løfte om salg, det er vigtigt at sikre dit køb af en ejendom ved at underskrive en foreløbig kontrakt.
Før vi ser, om den ene er bedre end den anden, lad os se, hvad der bringer dem sammen, og hvad der adskiller dem.
Mange fællestræk
Compromis de vente og løfte om salg er to handlinger af samme juridiske værdi. De skal indeholde følgende oplysninger:
- Parternes identitet og kontaktoplysninger;
- Ejendommens adresse, herkomst og beskrivelse;
- Bygningens tilstand, organisation og økonomiske situation, hvis den er i sameje;
- Salgsprisen og betalingsbetingelser (med eller uden pant);
- Størrelsen af gebyrerne for den mulige fagmand, der er ansvarlig for salget;
- Størrelsen af depositum betalt af køber og indsat på en spærret konto;
- Opsættende klausuler ved afslutningen af salget;
- Kontraktens gyldighedsperiode;
- Fristen for underskrivelse af det endelige købsbrev;
- Obligatorisk ejendomsteknisk diagnostik.
I begge tilfælde er sælgeren endeligt forpligtet, mens du har en fortrydelsesret på 10 dage fra dagen efter meddelelsen om kontrakten.
En reel forskel
Den største forskel mellem de to foreløbige kontrakter er graden af parternes engagement.
I salgsaftalen er tilsagnet bilateralt . Du beslutter sammen med sælgeren, at salget går i gang.
Med løftet om salg er tilsagnet ensidigt . Kun sælger forpligter sig til at sælge dig ejendommen. Du er helt fri til at acceptere eller lade være med forslaget.
På overfladen er der en ubalance i din favør, men vi vil se, at forskellen ikke er så tydelig på det tidspunkt, du vælger.
Hvilken skal man vælge?
Salgsaftalen favoriseres af sælgerne for parternes gensidige forpligtelse. Hvis en af dem giver afkald på transaktionen, kan den anden tvinge ham til at gøre det.
Løftet om at sælge er en mere fleksibel formel for køberen. Det giver dig mulighed for at trække dig fra salget til enhver tid uden købsbegrænsninger.
Dit engagement er meget mindre stærkt end sælgerens. Men det stinker ikke. Og i virkeligheden er forskellen mellem de to kontrakter mere spinkel. For hvis du trækker dig, beholder sælger kapitaltillægget og kan straks sætte ejendommen til salg igen.
Som køber er det bedre at skrive under på et løfte om at sælge frem for et kompromis, hvis du vil finde en vej ud i tilfælde af en meningsændring. Det vil herefter være nødvendigt at være opmærksom på størrelsen af kapitaltillægget.
Kompromis og løfte om at sælge udgør ikke store forskelle, bortset fra at det første binder begge parter og det andet kun sælgeren. Betingelserne for tilbagetrækning, opsættende klausuler og godtgørelser er ens. Hvis du ønsker mere tid til at studere ejendommen, så favoriser løftet som køber. Omgiv dig med en ejendomsmægler, som vil ledsage dig i udarbejdelsen og udarbejdelsen af din foreløbige kontrakt.